Simulador de Crédito Habitação: Como Calcular a Tua Prestação em 2026

Um simulador de crédito habitação calcula a tua prestação mensal a partir de quatro dados: montante financiado, prazo, taxa de juro e periodicidade de revisão. A taxa é a peça que quase toda a gente preenche mal, porque num crédito de taxa variável ela não é um número que escolhes, é a soma da Euribor do prazo contratado com o spread que o banco te propõe. Este guia mostra o que uma simulação precisa mesmo de saber, faz as contas em euros com a Euribor real de 2026, e aponta o que os simuladores dos bancos deixam de fora.

Podes seguir o texto com o simulador de crédito habitação aberto ao lado e ir testando os teus números à medida que avanças.

O que precisas de saber antes de simular um crédito habitação?

Uma simulação de crédito habitação precisa de cinco dados, e a qualidade do resultado depende inteiramente da qualidade destes cinco.

O erro clássico é simular com o preço da casa como montante. Se compras por 250.000 € e dás 25.000 € de entrada, o montante financiado são 225.000 €, e é esse valor que entra na fórmula. A entrada, os impostos e os custos de escritura não são financiados: têm de existir em dinheiro teu.

Como se calcula a prestação de um crédito habitação?

A prestação de um crédito habitação em Portugal calcula-se pela fórmula da anuidade de prestações constantes, que reparte capital e juros de forma a que o valor mensal se mantenha igual enquanto a taxa não mudar.

Em que C é o capital financiado, i é a taxa anual dividida por 12, e n é o número total de prestações (anos × 12). Um crédito de 225.000 € a 30 anos tem n = 360.

O que muda dentro da prestação ao longo do tempo é a composição. No primeiro mês, os juros são simplesmente o capital em dívida a multiplicar pela taxa mensal, e tudo o que sobra da prestação abate à dívida. À medida que a dívida encolhe, a fatia de juros encolhe com ela e a de capital cresce. É por isso que amortizar cedo poupa muito mais do que amortizar tarde.

Como é que a Euribor entra no cálculo da prestação?

A Euribor entra no cálculo da prestação como primeira parcela da taxa de juro: a TAN de um crédito de taxa variável é a Euribor do prazo contratado mais o spread do banco. Segundo o Banco Central Europeu, a Euribor a 3 meses fixou-se em 2,4254% em média em julho de 2026, e a Euribor a 12 meses em 2,8551% no mesmo período.

Com a Euribor a 3 meses nesse valor e um spread ilustrativo de 1,0%, a TAN fica em 3,4254%. Imagina um crédito de 200.000 € a 30 anos com essa taxa:

A repartição do primeiro mês desse exemplo: aproximadamente 571 € de juros e 319 € de capital. Ao fim dos 30 anos, mantendo a taxa constante, terias pago cerca de 320.300 € por um empréstimo de 200.000 €, ou seja, à volta de 120.300 € de juros.

A mesma simulação com a Euribor a 12 meses (2,8551%, segundo o Banco Central Europeu) e o mesmo spread ilustrativo dá uma TAN de 3,8551% e uma prestação perto de 938 €. São 48 € por mês de diferença, só por escolheres um prazo de indexante mais longo. A troca é conhecida: prazo mais longo significa revisões mais espaçadas e uma prestação que demora mais a reagir, para cima e para baixo. A mecânica completa está no artigo sobre o que é a Euribor e como afeta a prestação.

Qual é a diferença entre TAN e TAEG numa simulação?

A TAN mede apenas os juros do empréstimo; a TAEG mede o custo total anual, incluindo comissões, seguros exigidos e impostos. Um simulador que só te mostra a TAN está a dar-te metade da conta.

A regra de comparação: com montante e prazo iguais, ganha a TAEG mais baixa. Uma TAN atraente com seguros caros associados produz frequentemente uma TAEG pior do que a de um concorrente com TAN mais alta. É o motivo pelo qual a comparação por TAN, sozinha, engana.

O que é que os simuladores dos bancos não te mostram?

Os simuladores dos bancos calculam bem a prestação de capital e juros, e deixam de fora quase todo o resto do custo. Quatro rubricas costumam ficar fora do número grande que aparece no ecrã.

• Os seguros exigidos. O seguro de incêndio sobre o imóvel é obrigação legal e o seguro de vida é exigência comercial quase universal, muitas vezes ligada a um desconto no spread. Ambos são pagos por ti, todos os meses, e entram na TAEG. Numa simulação, aparecem separados ou não aparecem de todo.
• As comissões do processo. Avaliação do imóvel, dossier, formalização, processamento de prestação. São valores tabelados por banco, constam do preçário e da FINE, e somam-se ao custo real do crédito.
• O Imposto do Selo sobre o crédito. Incide sobre o capital financiado no momento do desembolso, à taxa aplicável aos prazos de cinco anos ou mais.
• O choque de taxa que o banco vai aplicar a ti. Este é o mais importante e o menos visível. Segundo o Banco de Portugal, na avaliação de solvabilidade o banco simula a prestação com a taxa agravada, e nos prazos superiores a 10 anos esse agravamento é de 1,5 pontos percentuais. A prestação de 890 € do exemplo, testada a 4,9254%, sobe para cerca de 1.065 €. É esse valor que conta para o limite da taxa de esforço, não os 890 €.

O sítio onde tudo isto aparece por escrito é a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), que o banco é obrigado a entregar com cada simulação e cada proposta. Pede sempre a FINE e compara TAEG contra TAEG, com o mesmo montante e o mesmo prazo.

Quanto sobe a prestação se a Euribor subir?

Uma subida da Euribor sobe a prestação na proporção do aumento da taxa, aplicada ao capital que ainda tiveres em dívida na data da revisão. No exemplo de 200.000 € a 30 anos com TAN de 3,4254%, uma subida de 1 ponto percentual na Euribor leva a TAN a 4,4254% e a prestação de cerca de 890 € para cerca de 1.005 €: mais 115 € por mês, ou perto de 1.380 € por ano.

Este é o teste que vale a pena fazer no simulador antes de assinar seja o que for: simula duas vezes, uma com a taxa de hoje e outra com a taxa mais 1,5 pontos, e vê se a segunda prestação continua a caber no orçamento. Se não couber, a conversa deixa de ser sobre qual o banco e passa a ser sobre o montante, o prazo ou o tipo de taxa. O artigo sobre taxa fixa ou variável no crédito habitação desenvolve essa decisão com cenários.

Como saber se a prestação simulada cabe no teu orçamento?

A prestação simulada cabe no teu orçamento quando a soma de todos os teus encargos com créditos, testada com a taxa agravada, fica abaixo do limite da taxa de esforço e ainda te deixa margem para poupar.

Segundo o Banco de Portugal, o limite geral da taxa de esforço nos novos créditos desce de 50% para 45% nos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026. Com um rendimento líquido de 2.200 € no agregado, 45% são 990 € de encargos máximos, já com o crédito do carro e qualquer crédito pessoal lá dentro, e já com a prestação da casa medida à taxa agravada.

O limite do banco e o teu limite raramente coincidem. Uma taxa de esforço de 44% passa na avaliação e pode deixar-te sem folga nenhuma para imprevistos. O guia sobre como calcular a taxa de esforço faz esse cálculo passo a passo, e o simulador de crédito habitação devolve a prestação, o quadro de amortização e o efeito de mexer no prazo com os teus valores.

Depois de teres o número, o passo seguinte é perceber o crédito inteiro: tipos de taxa, custos de compra, limites e amortização estão reunidos no guia completo do crédito habitação em 2026.

Fontes e revisão

• Banco Central Europeu, estatísticas de taxas de juro do mercado monetário (Euribor)
• Banco de Portugal, revisão da Recomendação Macroprudencial para novos contratos de crédito
• Banco de Portugal, Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE)
• Todos Contam, crédito à habitação

Revisto em 14 de agosto de 2026. Os valores da Euribor citados são as médias de julho de 2026 publicadas pelo Banco Central Europeu e mudam todos os dias. O spread de 1,0% usado nos exemplos é ilustrativo: o teu spread real consta da FINE que o banco te entrega.