Crédito Habitação em 2026: O Guia Completo (Taxas, Custos e Decisões)

Um crédito habitação é um empréstimo de longo prazo, garantido por uma hipoteca sobre a casa, que devolves ao banco em prestações mensais com capital e juros. Em 2026, três decisões dominam o resultado final: o tipo de taxa (fixa, variável ou mista), o prazo, e quanto pedes face ao teu rendimento. Este guia percorre as nove peças do puzzle, com as regras em vigor e as que mudam a 1 de agosto de 2026.

O que vais encontrar:

• Como funciona um crédito habitação?
• O que significam TAN, TAEG e MTIC?
• Taxa fixa, variável ou mista: qual escolher?
• Como é que a Euribor entra na prestação?
• Quanto podes pedir ao banco?
• Quanto custa comprar casa além do empréstimo?
• Podes amortizar o crédito antes do fim do prazo?
• O que é a FINE e como a deves usar?
• Como transferir o crédito habitação para outro banco?

Como funciona um crédito habitação?

Um crédito habitação funciona assim: o banco empresta-te um capital, fica com uma hipoteca sobre o imóvel como garantia, e tu devolves o dinheiro em prestações mensais durante um prazo longo, que em 2026 pode chegar aos 40 anos. Cada prestação junta duas partes: a amortização de capital, que reduz a dívida, e os juros, que são o preço do empréstimo.

Em Portugal usa-se quase sempre o sistema de prestações constantes: a prestação mantém-se igual enquanto a taxa se mantiver, mas a composição muda ao longo do tempo. No início, a fatia de juros domina; no fim, quase tudo é capital.

A prestação calcula-se com a taxa mensal e o número de meses:

em que i é a taxa anual a dividir por 12 e n o número de prestações.

Exemplo ilustrativo: imagina que pedes 200.000 € a 30 anos com uma taxa anual de 3%. A prestação fica perto de 843 € por mês. No primeiro mês, cerca de 500 € são juros e só 343 € abatem à dívida. Ao longo dos 30 anos, os juros totais somam à volta de 103.500 €. Encurtar o prazo sobe a prestação e corta os juros totais; alongá-lo alivia o mês e encarece o conjunto.

O que significam TAN, TAEG e MTIC?

TAN, TAEG e MTIC são os três indicadores que resumem o custo de um crédito habitação, e cada um responde a uma pergunta diferente.

A regra prática para comparares propostas: com montante e prazo iguais, ganha a TAEG mais baixa. O MTIC serve de contraprova em euros. Uma TAN baixa com seguros caros pode esconder uma TAEG pior; é este o truque comercial mais comum.

Taxa fixa, variável ou mista: qual escolher?

No crédito habitação, a taxa fixa dá-te uma prestação certa durante o período contratado, a taxa variável acompanha a Euribor (para cima e para baixo), e a mista fixa a taxa nos primeiros anos e passa depois a variável.

• Taxa variável (Euribor + spread): prestação revista a cada 3, 6 ou 12 meses. Historicamente tende a sair mais barata em troca de incerteza. Exige folga no orçamento para absorver subidas.
• Taxa fixa: pagas um prémio pela previsibilidade. Faz sentido quando a prestação já ocupa uma fatia grande do rendimento e uma subida te deixava em stress.
• Taxa mista: proteção nos primeiros anos, quando a dívida é maior e o orçamento está mais apertado, com transição para variável depois.

A escolha depende de dois fatores: a margem que tens no orçamento e a tua tolerância a ver a prestação mudar. O artigo sobre taxa fixa ou variável no crédito habitação desenvolve os cenários e os números desta decisão.

Como é que a Euribor entra na prestação?

A Euribor é o indexante da taxa variável: a tua taxa é a soma da Euribor do prazo contratado (3, 6 ou 12 meses) com o spread do banco, e a prestação é recalculada em cada revisão com o valor da Euribor desse momento. Spread de 0,9% com Euribor a 6 meses em 2,1% dá uma TAN de 3,0%; se a Euribor subir para 2,6% na revisão seguinte, a TAN passa a 3,5% e a prestação sobe.

A Euribor reflete as expectativas do mercado sobre as taxas do BCE. Desde 17 de junho de 2026, a taxa de facilidade de depósito do BCE está em 2,25% e a taxa das operações principais de refinanciamento em 2,40%. Quando o mercado antecipa cortes ou subidas destas taxas, a Euribor mexe-se antes de o BCE decidir.

Para perceberes a mecânica completa, dos prazos da Euribor ao efeito em euros na tua prestação, lê o artigo sobre o que é a Euribor e como afeta a prestação.

Quanto podes pedir ao banco?

O montante que podes pedir num crédito habitação é limitado pela tua taxa de esforço e pelas regras macroprudenciais do Banco de Portugal. A taxa de esforço mede o peso dos encargos com créditos no teu rendimento:

Segundo o Banco de Portugal, o limite geral da taxa de esforço (DSTI) nos novos créditos desce de 50% para 45% nos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026. E o banco faz o teste com um choque de taxa: nos prazos acima de 10 anos, a prestação é simulada com a taxa de juro agravada em 1,5 pontos percentuais (0,5 pontos até 5 anos, 1 ponto entre 5 e 10 anos).

Os restantes limites da recomendação do Banco de Portugal:

• LTV (rácio entre empréstimo e valor do imóvel): até 90% para habitação própria e permanente, com o valor de referência a ser o menor entre o preço de aquisição e a avaliação; até 80% para outras finalidades. O regime especial de 100% para imóveis dos próprios bancos é eliminado a partir de agosto de 2026.
• Prazo máximo: a partir de 1 de agosto de 2026, 40 anos para quem tem até 35 anos e 35 anos para quem tem mais de 35, substituindo o antigo critério de maturidade média.

Exemplo ilustrativo de margem, já com o limite de 45%:

Atenção ao choque de taxa: a prestação de 843 € do exemplo anterior, testada com a taxa agravada para 4,5%, sobe para cerca de 1.013 €. É esse valor agravado que conta para o limite, e neste exemplo já ultrapassa os 925 € de margem. O guia sobre como calcular a taxa de esforço mostra o cálculo passo a passo, e o simulador de crédito habitação faz as contas com os teus números.

Quanto custa comprar casa além do empréstimo?

Comprar casa custa bastante mais do que a entrada: ao valor que o banco financia somam-se impostos, custos de escritura e registos, comissões bancárias e seguros. Os principais:

Para jovens até aos 35 anos que compram a primeira habitação própria e permanente existe isenção de IMT e de Imposto do Selo da compra, dentro de limites de valor do imóvel. O artigo sobre quanto custa comprar casa em 2026 detalha as tabelas e as isenções, e a calculadora de compra de casa estima o pacote completo para o teu caso: valor do imóvel, concelho e finalidade.

A conta que importa fazer antes de visitar casas: entrada + impostos + custos do processo. Num imóvel de 200.000 €, só a entrada mínima de 10% são 20.000 €, e o resto do pacote acrescenta vários milhares de euros que têm de existir em liquidez, fora do empréstimo.

Podes amortizar o crédito antes do fim do prazo?

Podes amortizar o crédito habitação a qualquer momento, em parte ou na totalidade, mediante pré-aviso ao banco. O custo está limitado por lei: segundo o Banco de Portugal, a comissão de reembolso antecipado tem um máximo de 0,5% do capital reembolsado nos contratos a taxa variável e de 2% nos contratos a taxa fixa, conforme o regime do Decreto-Lei n.º 74-A/2017.

Nota importante para 2026: a isenção temporária desta comissão nos contratos a taxa variável, criada durante o período de subida rápida das taxas, terminou a 31 de dezembro de 2025. Desde janeiro de 2026, as comissões voltaram a aplicar-se dentro dos limites legais. Confirma sempre o valor exato no teu contrato e na FINE.

Numa amortização parcial, podes escolher entre reduzir a prestação (mantendo o prazo) ou encurtar o prazo (mantendo a prestação). Encurtar o prazo poupa mais juros. A dúvida clássica, usar poupanças para amortizar ou investi-las, tem resposta nos números de cada caso: o artigo amortizar crédito ou investir faz essa comparação com taxas líquidas.

O que é a FINE e como a deves usar?

A FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) é o documento padronizado que todos os bancos são obrigados a entregar com cada simulação e com cada proposta de crédito habitação, com as mesmas rubricas na mesma ordem. É a ferramenta de comparação entre bancos, porque elimina as diferenças de apresentação.

O que conferir na FINE, linha a linha:

• TAN, TAEG e MTIC (compara sempre com montante e prazo iguais);
• spread e indexante, ou taxa fixa e respetivo período;
• todas as comissões: dossier, avaliação, formalização, processamento de prestação;
• seguros exigidos e o seu custo, incluindo o efeito no spread de os contratares fora do banco;
• comissão de reembolso antecipado;
• vendas associadas facultativas (cartões, domiciliação de ordenado) e o seu impacto no spread.

A FINE da proposta aprovada tem um prazo de validade que te dá tempo para comparar com calma. Usa-o: pede FINEs a três ou quatro bancos e põe as TAEG lado a lado antes de decidir.

Como transferir o crédito habitação para outro banco?

Transferir o crédito habitação significa que um novo banco liquida a tua dívida ao banco atual e passa a ser o teu credor, com novas condições. Na prática é um reembolso antecipado total pago pelo novo banco, por isso a comissão de reembolso antecipado aplica-se dentro dos limites legais (0,5% na taxa variável, 2% na fixa). Muitos bancos, para captar clientes, assumem esses custos e os do novo registo.

O processo em quatro passos:

1. Pede uma FINE ao novo banco com o capital em dívida e o prazo remanescente.
2. Compara a TAEG e o MTIC da proposta nova com o teu contrato atual.
3. Soma os custos de mudança (comissão de reembolso, novo registo, eventual nova avaliação) e verifica quem os paga.
4. Se a poupança supera os custos, o novo banco trata da liquidação junto do atual.

A transferência compensa sobretudo quando o teu spread está desatualizado face ao mercado ou quando o teu perfil de risco melhorou desde a contratação. E funciona como alavanca negocial: apresentar uma FINE concorrente ao teu banco atual é muitas vezes suficiente para ele rever o spread.

Fontes e revisão

• Banco de Portugal, revisão da Recomendação Macroprudencial para novos contratos de crédito
• Banco de Portugal, reembolso antecipado do crédito habitação
• Diário da República, Decreto-Lei n.º 44/2024 (garantia pública para jovens)
• BCE, taxas de juro diretoras
• Todos Contam, reembolso antecipado

Revisto em 20 de julho de 2026. Os limites macroprudenciais descritos incluem a revisão do Banco de Portugal aplicável a partir de 1 de agosto de 2026; confirma as condições em vigor na data da tua avaliação de solvabilidade.